Questions/réponses

Vous avez une question ? N'hésitez pas à nous la poser.

Votre agent immobilier est un professionnel de l'expertise. Il est parfaitement compétent pour fixer la valeur d'un bien. Il est capable d'établir une évaluation détaillée et objective d'une maison ou d'un appartement en tenant compte de toutes ses caractéristiques : ses atouts, son emplacement, son état, la qualité de la construction, le moyen de chauffage...

De plus, nous connaissons parfaitement le marché immobilier local et les prix pratiqués puisque nous sommes au quotidien sur le terrain en relation avec les vendeurs et les acquéreurs.
Nous disposons à l’agence d'outils de références en nous basant sur les biens vendus récemment, les biens encore en vente et les biens qui malheureusement ne se vendent pas rapidement, nous nous appuyons sur le jeu de l'offre et de la demande.

Il est également appelé sous-seing privé. C’est un avant-contrat (ce n’est pas l’acte définitif) dans lequel le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acquéreur s’engage à l’acheter.

Dès l'instant où il y a accord sur la chose et sur le prix, les parties peuvent signer un compromis de vente.

La signature du compromis de vente permet de fixer un accord sur le prix, les conditions générales et particulières de la vente, les conditions suspensives et la date butoir pour la signature de l’acte définitif. C’est finalement l’acte le plus important, puisque c’est à ce moment-là que tout se décide ! Il est donc absolument nécessaire de prendre le temps de nous poser toutes les bonnes questions lors de ce rendez-vous de signature ! Rappelez vous : aucune question n’est inutile !

Pour établir cet avant contrat nous aurons besoin d’un certain nombre de documents à l’effet d’effectuer certaines vérifications :

  • Votre titre de propriété
  • L’ensemble des diagnostics obligatoires à effectuer préalablement à toute mise en vente
  • Tous les documents en votre possession concernant la copropriété si votre bien est situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété

Ce n'est pas une obligation, mais il est d'usage que le vendeur demande à l'acquéreur de verser ce que l'on appelle un "dépôt de garantie". Il s'agit de verser une partie du prix de vente qui varie de 5 à 10 % du prix, au moment de la signature du compromis de vente. Le versement d'un dépôt de garantie permet aux parties de se sentir engagées l'une envers l'autre.

Attention ! Cette somme n'est pas versée directement au vendeur, mais sur un compte ouvert au nom de l’acquéreur en l’étude du notaire du vendeur. Ce n'est pas l'acquéreur qui encaisse la somme !

Le dépôt de garantie représente en fait un acompte sur le prix. Il viendra en déduction du prix de vente, lors de la signature de l'acte authentique. Si votre acquéreur change d'avis pendant le délai de rétractation de 10 jours et ne souhaite plus acheter, il pourra récupérer son dépôt de garantie, sans avoir à se justifier, dans un délai de 21 jours.

Même chose en cas de non réalisation d'une condition suspensive (s'il n'a pas son prêt par exemple) : il récupérera cette somme. En revanche, s'il ne veut plus acheter pour d'autres raisons, le vendeur conservera le dépôt de garantie à titre de dédommagement.

La réalisation de la vente peut être soumise à l’accomplissement de conditions suspensives : les effets de la vente sont alors suspendus à la survenance d’un événement futur et incertain et ne dépendent pas de la volonté des parties. Il peut s’agir par exemple : du droit de préemption du locataire du bien vendu, du droit de préemption urbain ou de l’obtention du prêt de l’acquéreur. Lorsque les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté sans dédommagement de part ni d’autre.

La loi ALUR impose la communication par le vendeur à l’acquéreur de pièces permettant d’apprécier la situation juridique et comptable de l’immeuble. Il est capital de lire et analyser les diagnostics, le règlement de copropriété, les 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien.

Il faut se renseigner sur le montant des charges de la copropriété et les travaux à venir, l’existence d’un fonds de roulement ou de provisions spéciales pour travaux qu’il faudra rembourser au vendeur.

L’avant-contrat devra prévoir la répartition entre vendeur et acquéreur des charges de copropriété et des travaux.

Nous vous conseillerons sur tous ces points, et l’ensemble de ces documents seront annexés au compromis de vente.

La loi Pinel du 18 Juin 2014 se fixe pour objectif de réguler les rapports locatifs des commerçants et artisans avec les propriétaires au travers des baux commerciaux. Elle contient des mesures visant à mieux protéger le locataire. Peut-être aux dépens du bailleur qui craint de voir la rentabilité de son investissement locatif diminuer...

Déplafonnement des loyers

Avant la loi Pinel, les loyers des baux commerciaux pouvaient subir de fortes hausses lors des renouvellements de bail. Par exemple, s'il y avait un changement dans les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer pouvait être "déplafonné" et fixé à la valeur pratiquée dans le quartier pour le même type de bien.
Désormais, le déplafonnement à la valeur locative est possible, mais il ne peut entraîner une augmentation supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Si l'augmentation est supérieure à 10 %, il est prévu un étalement de la réévaluation dans le temps .
Référence à l'indice des loyers commerciaux
Normalement, le loyer des baux commerciaux était révisé ou renouvelé en fonction de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'Insee. Il est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation.
Désormais, il sera fixé par rapport à l'indice des loyers commerciaux (ILC), nouvel indice créé afin que les loyers puissent suivre l'évolution du chiffre d'affaires des commerçants.

État des lieux obligatoire

Un état des lieux d'entrée et de sortie est désormais obligatoire en matière de baux commerciaux. Il doit être joint au contrat de location. La loi impose également la rédaction d'un inventaire précis et annexé au bail des différentes charges imputables au locataire (taxe foncière, redevances…) Il doit d'ailleurs être prévu annuellement pour que le locataire puisse budgéter les futures sommes à acquitter.

Introduction du préavis de départ

Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail commercial, alors que seul le congé donné par exploit d'huissier était reconnu. Il peut désormais informer le bailleur de son départ par lettre recommandée avec accusé de réception.

Garantie du vendeur limitée dans le temps

Avant la loi Pinel, les actes de cessions de baux commerciaux ou de fonds de commerce prévoyaient une clause de garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire, cela jusqu'à l'expiration du bail. En cas de non paiement du loyer, cela permettait au propriétaire des murs de réclamer la somme au cédant du bail ! Désormais, cette garantie solidaire est limitée à 3 ans c’est-à-dire jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours.

Créer une société civile immobilière (SCI) peut se révéler opportun pour gérer un patrimoine immobilier. Quelle est la marche à suivre pour constituer une personne morale ?

Une SCI, c'est quoi ?

La SCI est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. Il faut donc mettre en place la société, déterminer son objet social et son mode de fonctionnement. Pour cela vous devrez rédiger des statuts de société.

La rédaction des statuts

C'est un pacte social entre les différents associés, qui doit obligatoirement être fait par écrit (article 1835 du Code Civil). Les statuts peuvent être faits sous-seing privés ou par acte notarié, c'est-à-dire chez un notaire.

Le passage chez son notaire est cependant obligatoire dans certains cas :

  • Apport d'un immeuble au capital social,
  • Apport d'un droit au bail sur un immeuble d'une durée supérieure à 12 ans,
  • Et d'une façon générale chaque fois qu'il y a lieu à publicité foncière.

Les statuts doivent contenir différentes clauses relatives à la vie et la gestion de la société.

  • Sa forme : société civile régie par les articles 1845 et suivants du Code Civil.
  • Son objet social est à déterminer. Exp : l'acquisition et la gestion de tous droits immobiliers.
  • Sa dénomination sociale ou plutôt son nom.
  • Sa durée : elle est de 99 ans maximum.
  • Son siège social : il est souvent fixé au lieu de l'immeuble dont la société à la jouissance, comme propriétaire mais également comme locataire.
  • Le montant de son capital social qui sera ensuite divisé en parts sociales selon les apports de chaque associé.
  • Les modalités de son fonctionnement. Par ex : l'étendue des pouvoirs du gérant, les conditions d'agrément pour les nouveaux membres ...

La mise en route : des formalités à accomplir

Des formalités de publicité sont à faire afin d'informer les tiers de la constitution de votre société.

Quelles sont ces formalités ?

  • Insertion d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales,
  • Déposition un dossier d'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS). Votre société aura ainsi un numéro d'immatriculation permettant de l'identifier. C'est le centre de formalité des entreprises (CFE) qui centralise l'ensemble des pièces de votre dossier.
  • Une insertion sera également faite par le CFE au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Ça y est : votre société est prête à fonctionner !